Saber interpretar a certidão de matrícula, também chamada certidão de inteiro teor, é tarefa imprescindível para quem vai realizar uma operação imobiliária como uma compra e venda de imóvel, permuta ou locação. Este conteúdo, tem o intuito de te orientar ao que deve observar nesta certidão, elencando algumas situações que podem estar gravadas no documento tornando a aquisição/locação/permuta desinteressante para quem está negociando.
AFINAL O QUE É A CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR?
Certidão de inteiro teor ou certidão de matrícula é uma reprodução fiel da matrícula do imóvel, funciona como uma certidão de nascimento, lá estará registrada toda a história do bem como: quem figura como proprietário e quem foi o proprietário anterior, como ele adquiriu a propriedade, se a descrição do imóvel constante condiz com a estrutura física que se ver no local, caso exista alguma diferença estar-se diante de uma irregularidade que merece ser sanada para que a transação imobiliária seja finalizada e o novo adquirente não venha a sofrer prejuízo.
Primeiramente, deve-se analisar cada um dos registros e cada uma das averbações com o intuito de conhecer a história do imóvel, elas podem trazer informações relevantes para o adquirente. Já pensou adquirir um imóvel gravado com usufruto e você ter que suportar um terceiro no imóvel? Seria um enorme prejuízo de tempo e dinheiro para o permutante, por exemplo, que deseja construir um condomínio naquele local.
Essa e outras situações não observadas na certidão de matrícula podem embaraçar o uso do imóvel. São elas:
PENHORA
Penhora é o procedimento que vincula o bem ao pagamento de uma dívida. Mesmo sabendo que a penhora não impede a venda do imóvel, nem impede que seja registrada escritura de compra e venda, é preciso ressaltar que a penhora terá prioridade sobre a venda, isso significa dizer que, ainda que o comprador já tenha registrado a escritura definitiva o imóvel poderá ser leiloado.
Sendo assim, fica evidente que o risco na compra de um imóvel penhorado é imensurável, muito provavelmente ele irá responder pela dívida do proprietário/vendedor e existindo registro da penhora na matrícula do imóvel, o comprador não poderá alegar desconhecimento ou boa-fé.
Na hipótese de existência de penhora vale confirmar se o fato que originou essa restrição ainda existe, caso não, é só solicitar averbação do cancelamento na matrícula do imóvel antes de finalizar a negociação.
CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE
Esta cláusula deve estar averbada na matrícula, muitas vezes alguém que recebeu esse imóvel por doação pode tentar vendê-lo e bens gravados com essa cláusula não podem ser vendidos ou doados, somente com autorização judicial e solicitar a expedição do alvará judicial pode vir a retardar a conclusão do negócio.
EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL
Este ponto merece ATENÇÃO!! Tenha em mente que o bem pode estar locado a terceiro ainda que esteja vazio, mas o contrato de locação deve estar registrado ou averbado na matrícula do imóvel, então cabe a você analisar a certidão porque a Lei de locações garante ao locatário a preferência na compra daquele bem.
Sendo assim, o adquirente precisa checar se foi concedido ao locatário a preferência na aquisição do imóvel, caso não tenha sido concedido essa garantia, o locatário terá o direito de reaver o imóvel para si, no prazo de 6 meses da venda, desde que deposite em juízo o mesmo valor pago pelo comprador e este perderá o imóvel.
Portanto se o imóvel estiver locado, você comprador ou interessado, não exite em checar se o direito de preferência foi respeitado, notifique o locatário solicitando que ele declare que não se interessou em exercer seu direito de preferência.
Outro ponto é que se o contrato de locação estiver vigente e seja por prazo determinado o comprador precisará suportar a presença do locatário no imóvel. Já pensou que problemão?
As situações acima foram trazidas por mim a título exemplificativo, existem outras que podem ser detectadas com a análise da certidão de inteiro teor, como uma hipoteca, o imóvel ser bem de família, servidão, dentre outros. Por isso é indispensável fazer uma boa interpretação da certidão de inteiro teor.
Perceba que o que está na matrícula é de conhecimento do comprador, cabe a ele observar essas questões ou se responsabilizará pelos problemas existentes. Daí a importância de se fazer uma análise de risco antes de qualquer transação imobiliária, pois a existência de um desses ônus na matrícula do imóvel não precisa implicar em desistência do negócio, um profissional competente saberá adotar as medidas necessárias para saná-las te trazendo mais segurança jurídica naquela operação.
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