Sabe-se que os todos os imóveis de um município, para que possam ser instituídos, devem obedecer às normas de edificação e o plano diretor, sendo um terreno, deverá observar a área mínima definida pela lei de parcelamento do solo. Em se tratando de aquisição da propriedade através da usucapião a regra municipal não se aplica, isso porque a usucapião é remédio utilizado para regularização da posse já as exigências trazidas pelas diretrizes e legislações municipais servem para ordenar as cidades.
No caso de a posse ter se dado em desconformidade com as normas de planejamento da cidade, ocorreu justamente por omissão do ente público em fiscalizar e implementar o que lhe cabia. Perceba que a Constituição Federal em seu artigo 183 estabelece os requisitos para usucapião especial urbana, vejamos:
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Da mesma forma, o artigo 1.238 do Código Civil, que trata da usucapião extraordinária, não dispõe quanto a área mínima ou máxima, sendo assim não haveria impedimentos para a aquisição da propriedade, desde que cumpridos os demais requisitos.
Art. 1238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Inclusive o STJ estabeleceu que o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos seus requisitos específicos, não pode ser impedido em razão de a área discutida ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.
No entendimento do ministro Luís Felipe Salomão, “ Considerando que não há na legislação ordinária, própria à disciplina da usucapião, regra que especifique área mínima sobre a qual deva o possuidor exercer sua posse para que seja possível a usucapião extraordinária, a conclusão natural será pela impossibilidade de o intérprete discriminar onde o legislador não discriminou”.
De tudo isso percebemos que não há limitação mínima de área para se propor usucapião, apenas limite máximo a se operar nas modalidades especiais, já que, na hipótese de usucapião ordinária e extraordinária, não há qualquer indicativo com relação ao tamanho de área para que se autorize a proposição da ação.
Portanto, o que se deve ter em mente é que quando alcançado o direito a usucapir um bem imóvel pelo decurso do tempo, ainda que em desconformidade com os regramentos que visam organizar o perímetro urbano, ele deve ser pleiteado.
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