MUITO CUIDADO!! Antes de realizar um negócio imobiliário que envolva um relativamente incapaz, que é o caso da pessoa menor de 18 (dezoito) anos, faz-se necessário que a situação seja analisada minuciosamente por um profissional especialista na área para te orientar e assessorar, a fim de que a compra ou a venda seja feita legalmente e produza os efeitos esperados.
Então vamos entender um pouquinho sobre venda de imóvel por menor de idade.
VENDA DE BEM IMÓVEL POR MENOR INCAPAZ
É comum vermos pais que colocam bens imóveis em nome do filho, desconhecendo as consequências e limitações que enfrentarão caso exista a possibilidade desse imóvel ser vendido no futuro.
Quando a gente fala de menor de idade, é preciso lembrar que essa criança é protegida também pelo Ministério Público, que será ouvido pelo juiz para liberação da venda do bem. A lei civil impõe algumas limitações ao poder de administração dos pais em relação ao patrimônio dos filhos menores, uma vez que esses não possuem aptidão para dispor dos seus bens.
Nesse sentido, dispõe o artigo 1.691 do Código Civil que os pais não poderão alienar, gravar de ônus real os bens imóveis dos menores não emancipados, nem contrair obrigações que ultrapassem os limites do poder de administração que detém.
Por esse motivo, em regra, os imóveis dos menores só podem ser vendidos pelos pais mediante autorização judicial, não bastando a alegação de que a quantia será empregada para manutenção do menor, é necessário comprovar que a venda está sendo feita para atender a uma necessidade ou evidente interesse do menor. Como exemplo, podemos citar alimentação ou atendimento de despesas médicas e hospitalares do menor, como também para aquisição de outro bem ou para investir o dinheiro em negócio mais seguro e rentável.
Caso não haja consenso entre os pais sobre a venda do bem imóvel do filho menor, deverão apresentar suas razões ao juiz que decidirá sempre visando o melhor interesse do menor.
Vale frisar neste ponto, que mesmo a venda tendo sido feita pelos pais mediante autorização judicial, poderá mais tarde o menor pleitear a anulação da venda, caso entenda que foi danosa, ainda que a preço de mercado. Nesse caso, cabe ao comprador provar que sua aquisição foi de boa-fé.
AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL POR MENOR INCAPAZ
Já no que se refere à aquisição de imóvel por um menor incapaz, o entendimento é que se enquadra na vedação trazida pela parte final do artigo 1.691 do Código Civil, ou seja, os pais não podem contrair obrigações que ultrapassem os limites da simples administração.
Portanto, não há necessidade de autorização judicial, basta a representação ou assistência pelos pais que devem atender ao requisito para lavratura da escritura pública de fazer constar expressamente que a aquisição do bem imóvel se deu com recursos doados pelos genitores ao menor, inclusive com a fiscalização do recolhimento do imposto sobre a doação (ITCMD) desse valor.
Entretanto, se aquisição do imóvel ocorreu mediante utilização de recursos próprios do menor é necessária a apresentação de alvará de autorização judicial para a formalização do ato de transmissão da propriedade.
Por fim, é interessante mencionar que, havendo conflito de interesse dos pais com o filho, como nos casos em que os pais figuram como vendedores e o filho como comprador, haverá necessidade de nomeação de um curador especial. Vejamos orientação trazida pelo art. 1.692 do Código Civil.
Art. 1.692 - Sempre que no exercício do poder familiar colidir o interesse dos pais com o do filho, a requerimento deste ou do Ministério Público o juiz lhe dará curador especial.
Por todas essas particularidades é que uma transação imobiliária envolvendo menor de idade deve ser realizada com emprego de máximo cuidado e atenção aos requisitos legais, pois todas essas medidas visam proteger o patrimônio do menor de uma possível dilapidação e também servem para evitar que essa venda seja declarada nula ou venha a causar uma grande dor de cabeça para o comprador.
Caso tenha ficado alguma dúvida sobre o tema, não hesite em nos procurar.
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