Em regra, o inquilino não pode pedir usucapião de imóvel que ocupa em decorrência de relação locatícia. Saiba por quê.
Inicialmente você precisa entender que no momento que aluga um imóvel passa a ser detentor da posse daquele bem, podendo exercer poderes específicos de proprietário como usar e defender sua posse contra investidas de terceiros. Isso quer dizer que o proprietário cederá ao inquilino o poder direto sobre a coisa, mas permanecerá com a posse indireta da coisa, podendo reavê-la a qualquer tempo – atendendo às obrigações contratuais, claro.
Veja o que diz o artigo 1.196 do Código Civil:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Perceba que de acordo com o artigo acima transcrito, o possuidor figura perante todos como proprietário e talvez por esse motivo alguns possam pensar que o fato de manter uma relação direta e prolongada com o imóvel, venha garantir a ele o direito de propriedade, ocorre que o próprio Código Civil cuidou da matéria, resguardando o direito do proprietário, vejamos o artigo 1.197.
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
Embora seja possível adquirir a propriedade através das hipóteses de usucapião, para isso é preciso que o inquilino/locatário pratique atos como se dono fosse e que o proprietário negligencie ou abandone a propriedade, fatos que são afastados pela existência do contrato de locação, uma vez que neste estarão dispostos todos os deveres do inquilino deixando claro que está apenas podendo usar o imóvel.
Ainda que o inquilino não consiga localizar o proprietário/locador para fazer o pagamento regular dos aluguéis, será possível pleitear usucapião comprovando que durante muitos anos agiu de boa-fé, por exemplo: pagou os impostos do bem, cuidou do imóvel, fez benfeitorias, protegeu contra invasões, tentou depositar o aluguel, dentre outras ações necessárias para comprovar que praticou atos como se dono da propriedade fosse.
Então, se você dono de um imóvel, possui relação locatícia prolongada e ininterrupta com determinado inquilino e se preocupa com essa possibilidade, fique tranquilo, ele não pode adquirir a propriedade por meio da usucapião pois o título (contrato de locação), estabelece que seja feito pagamento mensal de aluguel e prazo para que o bem seja devolvido a seu proprietário. A presença desses requisitos desconfigura abandono do imóvel pelo proprietário e afasta a usucapião.
Recomendamos aos proprietários de imóveis, que busquem um profissional especializado e sempre formalizem a relação locatícia através de um contrato de locação bem redigido fornecendo mensalmente, recibo, comprovando o pagamento do aluguel pelo inquilino.
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